「節税できる投資！？」うさんくさくてやらないでしょ？
「あんな電話誰が相手にするの？？都市伝説でしょ？」
[ワンルームマンション投資]や[サブリース]というのは、高収入で節税に意欲がある人をカモにするキーワードです。
国民生活センターも注意を促している投資の1つなので、もしも検討している人はぜひご一読ください。(以下は国民生活センターの当該ページへのリンク)
わたしのような勤務医がよく標的になる投資の1つです。病院のPHSに昔はしょっちゅう電話がかかってきていました。
投資と言えるのかどうかも怪しいもので、以前当ブログでも手を出してはいけない投資の1つとして紹介しました。
今回、SNSの「mixi2」で出会ったドクターに実際にワンルームマンション投資に手を出して失敗した方がいらっしゃったので、実際に契約した体験談をわたしの見解を加えて紹介します。
以下、「被害者医師さん」として表記します。
目次
サブリースの罠にハマった被害者医師さんのコメントを紹介します。
- 不動産会社へ：カモを狙い撃ちするスキを窺うサイコパス
- サブリースへ：契約すると圧倒的不利な状況となる悪魔の契約
- 本人(被害者医師さん)へ：契約する前に調べることもせず甘い言葉に飛びつく愚者、カモ
資産運用に興味がでた時期に都合よくカモられた…
被害者医師さんは、手当たり次第に投資を始めてみようとしたときに、まんまと不動産業者にハメられて失敗をしてしまったようです……
ことの始まりはLINE広告で見つけた会社、物件は1Kのワンルームマンションです。
立地としては大阪のUSJや海遊館が近くにある場所、カジノが建つ予定だったけれどその話は流れてしまったとのことです。
SUUMOで物件の現状を確認してみたところ入居者募集中で空室物件が複数あるようです(2024/12/26時点)……が、賃料は新築のときから変わっていません。
被害者医師さんの所有する物件の収支について
提示された物件収支の実物を見せていただいたのでお示しします。
- 保証賃料: +72,800円 (76,400 – 3820)
- ローン返済額：-65,201円
- 管理費・修繕積立金：-6,455円
合計：+1104円
(※3820円は家賃保証のため？)
- 保証賃料: +64,940円 (76,400 – 11460)
- ローン返済額：-65,201円
- 管理費・修繕積立金：-6,455円
合計：-6536円
収支は赤字であったり、微妙な黒字です。
なぜこれで契約をしてしまうかというと、節税になるからです。
不動産投資の損がかさむほど、病院勤務での給与と合算して課税所得を減らすことができます。損益通算をすることで給与の税金が減っていきます。
節税しつつ、マンションという資産が手元に残るので良い契約のように見えますが当然ここには落とし穴があります。
- 資産価値下落のリスク
- 家賃下落のリスク
- 管理維持費上昇のリスク
まず、資産価値が下がったら、節税で手元に残ったお金を帳消し以下にしてしまうことがあります。
損が500〜600万円を今であれば見込むと被害者医師さんは言っています。
そして、家賃は物件の経年劣化に伴って年々下がることが一般的ですよね？
インフレが進行することで賃料が上がる可能性もありますが、少なくとも空き物件がたくさん出ている状況で家賃の下落は免れないでしょう。収支はさらに悪化する可能性があるということです。
さらに、物件は経年劣化によって管理維持費が上昇します。
今後はインフレによる物価上昇のアオリを受けて、管理維持費もさらに一段と上昇し、この要因でも収支はさらに悪化する可能性があります。
節税で得した分をはるかに上回る損が出そうです……
節税を売りにして購入したものの、資産価値はすでに買ったときよりも低く、収支も悪化する可能性が高いとなると思われます。
以上が物件の概要でした。
節税のためとはいえ、損を前提にしているという時点で投資としておかしな話ではあります。
不動産会社：カモを狙い撃ちにするサイコパス
ワンルームマンション投資、サブリース契約をしようとする人や会社に対して思う感情ですが、この人たちの「心は痛まないのか？」ということをよく考えます。
というのもネットで検索してみると[ワンルームマンション]や[サブリース]というワードで検索してみると失敗談がいくつも流れてきます。
今回の情報提供者さんのようにキッパリと「悪魔の契約」、「失敗だった」と言っている方もいらっしゃいます。
仕組み上得する可能性は極めて低く、人によっては再起不能になるほどの打撃を与える投資をオススメする人の精神状態はどのようなものだろうか？と逆に心配してしまうレベルです。
これぞサイコパス！！
以前当ブログでも紹介した「不動産Gメン滝島」さんの動画の中でもワンルームマンション投資で儲かっている人は聞いたことがないし、実際に被害報告を提供している医師もいます。
被害者医師のいうとおり「サイコパス」でなければ、不可能な契約だと思います。
サブリース：契約すると圧倒的不利になる悪魔の契約
オーナーは貸主で、サブリース業者が借主になります。そしてサブリース業者が一般の人に物件をさらに貸します。又貸しの状態です。
この状況の何がオーナーにとって問題になるかというと、オーナーにとっての借主が「法律や制度に詳しく、圧倒的有利に立てる」不動産業者だということです。
実際に被害者医師の方も「契約すると圧倒的不利になる悪魔の契約」とコメントを寄せてくれたように、借地借家法という法律を盾にこの契約は容易に解約することができません。
賃貸においては一般的に立場が弱い借主側の権利が守られるような仕組みになっているので、1度契約してしまったが最期で解除することができなくなり、オーナーは圧倒的に不利な立場に立ってしまうのです。
この契約について思うのは、オーナーと企業という契約者の間で知識の差がありすぎるということです。
法律の知識に差がある人同士が契約を結んでしまうことで、知識が少ない人に大きな不利益を及ぼしてしまうことは考えられる事態です。
そして、医師は不動産に関連する契約なんて学ぶ機会はほとんどありませんから、知識が少ないと考えるのが一般的です。
だから「契約した医師は一方的に被害者だ」というつもりも、ありません。
契約をする以上は事前に内容を確認して勉強をする必要があります。投資は自己責任、お金を増やそうと思っているのですから、勉強するのは当たり前のことではあります。
知識がある側に「倫理的」な対応をしてほしいと思います。
だけど、不利な契約をする人が実際にいることを考えると、現時点では知識を増やして自衛するしか対策はないのかもしれません……
ワンルームマンション投資を今始めようとしている人に、このような体験談が届いてほしいと願うばかりです。
被害者医師さんが思ったことや契約時のポイント
契約する前に調べもせずに、甘い言葉に飛びつくカモ
ずいぶん、自虐的ですね…笑
そう思ってしまうのも無理はないと思います。というのも今回、ご本人とmixi2上でのやり取りをしてこの企画になりました。
マネーリテラシーは高い印象で、最初にやり取りしていたときには「なぜ、こんな人がサブリースの罠にハマってしまったのか？？」と不思議でしょうがありませんでした。
罠にハマってしまったからこそ、試行錯誤して勉強されたのでしょうか？
結果として、高い勉強代ですが、今もいろいろと取り組まれているようで、順調に資産形成を継続されていらっしゃるようです。
まだ、投資物件を手放せていないことが気がかりですが、機があれば手放す気配はあるので積極的に応援していきたいと思います。
複数の不動産業者に問い合わせをしたけどダメだった
普通は複数の不動産業者に問い合わせをすると相場がわかり、危ない橋を渡らずに済むことが多いでしょうが、被害者医師さんはワンルームマンションを契約させられてしまっています。
これは、周辺の業者が囲い込まれているか、お互いに談合している可能性も考えられます。「ワンルームマンション投資は、大丈夫だ」と相見積もりをしてみた結果で判断するのは甘いのかもしれません。
裏で手を組んでる？？
素人は「ワンルームマンション投資に手を出すことは危険がある」ということは知っておいた方がいいですね。
それでもポジティブな「被害者医師さん」
最後にわたしが感心したのは、罠を踏んでもポジティブなこの被害者医師さんについてです。普通の人はワンルームマンション投資に引っかかってしまったら落ち込んでしまって、人によっては絶望に打ちひしがれる人もいると思います。
わたしだったら「◯んでやる」と言い出しかねない…
それでも、ワンルームマンション投資の仕組みを理解した上で、なんとかあがいて復活して資産を築いていらっしゃるようです。
とてもアクティブな方で、いろんなことをやっていることも教えてくれました。ワンルームマンション投資に手を出したのも、その過程のことと思います。
- 競売物件に手を出そうとしたり
- 太陽光投資をしようとしたり
- オーバーローンになった部分で運用益をだしたり
「オーバーローンって運用していいんか？」
と突っ込みたくなる部分もありましたが、そこは見なかったことにしました。
誰か詳しいこと教えてください。それでも被害者医師さんの素性は明かしませんよ笑
ただちょっと気がかりなのが、被害者医師さんはハイパーインフレが来たり、IR計画のようなものが復活して物件価値が上がることにまだ期待しているところです。
薄い勝ち筋に淡い期待を抱いていることは少し心配になります💦
ただ、全体として今は「ポートフォリオが大事」と標榜してますから、きっとご自身でいい具合の判断をされることでしょう。
いろんな意味ですごい人に出会うもんだなぁ。
ブログをやっていて楽しいことの1つかもしれません……
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子育てをしながら経済的自立 (働かなくても生活できる) を達成した著者が実践している資産形成の方法や考え方を毎日更新しています。
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